Frankfurt on yksi Euroopan johtavista finanssikeskuksista, ja monien saksalaisten ja kansainvälisten kiinteistösijoittajien Euroopan pääkonttorit ovat siellä. Olen vieraillut kaupungissa säännöllisesti yli 20 vuoden ajan pysyäkseni ajan tasalla kansainvälisen sijoitusilmapiirin muutoksista ja trendeistä.
Viime viikolla tuntui taas mahtavalta päästä tapaamaan asiakkaita ja ystäviä kasvokkain – kahden vuoden tauon jälkeen. Pidän liiketapaamisissa tärkeänä yhteenkuuluvuuden tunnetta ja ihmisten välistä suoraa kommunikaatiota.
Tällä kertaa työmatka tarjosi myös odottamattoman bonuskokemuksen, sillä kaupunki meni täysin sekaisin vierailuni aikana. Eintracht Frankfurt taisteli itselleen Eurooppa-liigan mestaruuden Sevillassa viime viikon keskiviikkona ja toi kaupunkiin ensimmäisen eurofinaalin voiton 42 vuoteen. Jopa 100 000 riemuitsevaa fania juhli voittoa Frankfurtin pääaukiolla ja keskustan kaduilla.
Keskustelut keskeisten eurooppalaisten investorien kanssa olivat hyvin mielenkiintoisia. Kaikki jakoivat näkemyksen, että tulevaisuus näyttää sumuiselta eikä kukaan tiedä varmuudella, mihin olemme pitkällä aikavälillä menossa. Lyhyen aikavälin näkemys on, että kiinteistöjen hinnat laskevat, mutta on vaikea sanoa kuinka paljon. Tärkeimmät syyt ovat:
- Koron nousu
- Inflaatio
- Etätyöstä johtuva epävarmuus toimistosegmentissä
- Maailmantalouden yleinen epävarmuus
Hyvä uutinen oli kuitenkin se, että monet suuret ja vakaat sijoittajat jatkavat sijoittamistaan hintojen laskusta huolimatta, koska kukaan ei tiedä milloin markkinoiden käänne tulee. Huomasin keskusteluissa, että kiinteistömarkkinat ovat kehittyneet paljon viimeisen vuosikymmenen aikana ja päätöksiä tehdään nyt erittäin ammattimaisesti. Kiinteistöpuolella hallitaan samat rakenteet ja menetelmät kuin osakemarkkinoilla. Erona on luonnollisesti se, että suorissa kiinteistösijoituksissa liikkeet ovat pakostakin paljon hitaampi kuin osakkeissa.
Nyt näyttää siltä, että edessämme on markkinaympäristö, jollaista monet nykyiset omaisuudenhoitajat eivät ole koskaan ennen kohdanneet. Viimeisen 15 vuoden aikana sekä korot että inflaatio ovat laskeneet trendinomaisesti ja myynnit ovat olleet aina lähtökohtaisesti voitollisia. Helpot ajat ovat ohi. Eräs erittäin kokenut sijoittaja kertoi minulle briefanneensa tiimiään, että nyt kenties kannattaa harkita arvolaskennassa myös exit-arvoja alle hankintahinnan – mutta kukaan ei ymmärtänyt. Joissakin tapauksissa tämä voi kuitenkin olla tarpeen.
