Viime viikkojen kiinteistökaupoista voisi kirjoittaa maailman ohuimman kirjan. Eikä enteitä markkinan pikaisesta piristymisestä vilahtele sijoittajapiireissä muuten hyvinkin vilkkaana käyvässä keskustelussakaan. Näkymä on sumea, ainakin lyhyellä tähtäimellä. Vaikka inflaation ja sen myötä korkoheilahtelun uskotaankin ajan oloon rauhoittuvan, tuskin kukaan odottaa tosissaan paluuta miinuskorkojen ja kolmosella alkavien tuottovaatimusten aikaan. On tullut hinnoittelun uusi aika, mutta millainen?
Onko wait-and-see ainoa vaihtoehto?
Jotta ostajien ja myyjien hintanäkemykset voivat kohdata, pitää kummallakin olla riittävän samansuuntainen käsitys paitsi kohteesta, myös tulevasta korkotasosta, inflaatiosta ja talouskehityksestä. Plus kiinteistömarkkinoista talouden osana.
Kun korot ja talouskehitys ovat hetkellisesti räjäyttäneet vakiintuneen tuottovaatimustason fundamentit taivaan tuuliin, olisi totta kai mukavaa vain käpertyä odottamaan konsensuksen paluuta hinnoitteluun. Mutta vaihtoehtoja ja bisnesmahdollisuuksia kannattaa silti aina tutkia.
Kukapa olisi uskonut vielä seitsemän vuotta sitten…
Missä olit tammikuussa 2016?
Ennen viime huhtikuuta, euribor oli edellisen kerran plusmerkkinen tammikuussa 2016. Tuolloin elimme maailmassa, jossa juuri kukaan ei uskonut Brexitiin, Donald Trump oli vain politiikan eturiviin pyrkivä tv-tähti ja uutisissa kerrottiin vaarallisesta viruksesta, nimeltään Zika. Tekoälyn ja Elon Muskin edesottamusten sijaan kummasteltiin Pokemon Go:ta.
Jos olet korko- ja hinnoittelumyllerryksen keskellä ensikertalainen, et todellakaan ole ainoa. Vain osa kiinteistösijoittajista tai konsulteista on ehtinyt kokea urallaan vastaavaa. Miltei mistä tahansa sijoitustiimistä puolet istui seitsemän vuotta sitten vielä koulun penkillä. Nettotuottovaatimusten hitaasta ja turvallisesta laskusta ehdittiin nauttia putkeen pitkälti toistakymmentä vuotta ja lähin viime syksyn kaltainen inflaatiopiikki osui vuodelle 1982. Tuolloin edes nykyiset supertähtiluokan salkunhoitajat eivät olleet vielä alalla. Silloin avattiin Helsingissä metro.
Sataprosenttisen varma ennustus
On täysin ymmärrettävää, että tilannekuvan muodostaminen ja uuden hintanäkemyksen sulattelu vie viikkoja tai kuukausia. Juuri kellään ei ole kikkapakissa vanhoja koettuja konsteja tilanteen varalle. Hetken hämmennyksessä ja pienessä tuumaustauossa ei siis ole mitään hävettävää.
Monen business planiin pitkä odottelu kuitenkin sopii huonosti, ja lisäpainetta voi syntyä vaikka salkkuallokaatioista ja uudelleenrahoituksesta. Jotkut taas näkevät tilanteen päinvastoin, mahdollisuutena ja momentumina. Ennemmin tai myöhemmin osapuolten excelit kohtaavat, vaikkei näköpiirissä olisikaan pikaista paluuta ennätysalhaisiin tuottovaateisiin. – Elämä ja kaupankäynti, ne jatkuvat varmasti. Iloitaan siitä!
