The First Aleksi 11 / Kluuvikatu 6. Helsingin ydinkeskustassa (CBD) on parhaillaan noin kahdentoista tällaisen rakennuksen verran vapaata toimistotilaa, yhteensä n. 72 000 m2.
Kun transaktiomarkkinoilla liikettä on korkeintaan kulisseissa, on vuokramarkkinoilla sentään kevät ja elämää. Mutta entisellään meno ei jatku sielläkään, muutosajureita on useita.
Pandemian jälkeinen tahtotila
Vaikka makrotalouden näkymät ovat sumun peitossa, yrityksissä kyetään jo määrittelemään pandemian jälkeiset tarpeet varsinkin toimistotilojen osalta kohtuullisen hyvin. Etätyöstä ja hybridimalleista on nyt saatu aivan riittävästi kokemusta yritys-, tiimi- ja yksilötasolta. Moni havaitsee, ettei toimistotilojen mitoitus, laatu ja sijainti enää kovin hyvin vastaa pandemian jälkeistä tarvetta.
Vuokraspekulointi
Pehmeä vuokramarkkina houkuttelee testaamaan, saisiko samat tai vastaavat tilat vuokrattua halvemmallakin. Jos hinta on kilpailutuksen pääasiallinen vaikutin, neuvottelujen lopputuloksena on usein jatkaminen vanhoissa tiloissa. Parhailla vuokranantajilla on tällaisen tilanteen varalle myös pelisilmää. Jos taas vuokralainen on tyytymätön sijaintiin, hyvätkään neuvottelutaidot tuskin auttavat. Vanha alan viisaus kuuluukin: ”Sijainti on ainoa asia, johon emme voi kiinteistössä vaikuttaa.”
ESG on arkipäivää
Isot pitkäaikaiset vuokralaiset ovat nyt arvossaan ja vastuullisuuskysymykset nostetaan esiin vähänkään merkittävämmissä tilahankkeissa. Vastuullisesti toimivien omistajien kestävästi hoidetut kiinteistöt vetävät puoleensa vastuullisia vuokralaisia. Jotta parhaisiin neuvottelupöytiin päästään, on hyvä tehdä ainakin kunnon suunnitelma kiinteistön ympäristövaikutuksia parantavista toimista.
Indeksikorotukset
Elinkustannusindeksiin sidotuissa sopimuksissa vuosikorotukset voivat olla nyt jopa 8–10 prosentin luokkaa. Vaikka indeksikorotukset menevät edelleen varsin hyvin läpi, kipukynnyksen ylittyessä osa vuokralaisista lähtee etsimään kustannustehokkaampaa tilaratkaisua.
Houkutteleva tarjonta
Toimistotilojen vajaakäyttöaste on ydinkeskustassakin nyt reilut 11 prosenttia. Pelkästään Stockan tavaratalon ja Senaatintorin välisellä Aleksanterinkadun pätkällä oli viime viikolla avoimesti vuokrattavana lähes 30* toimistotilaa. Parhaiden alueiden monipuolinen tilatarjonta sysääkin liikkeelle myös laatutietoisia keskustasijaintia arvostavia vuokralaisia.
*Todellinen luku on tätä suurempi. Laskelmassa ovat mukana vain tilat, joiden sisäänkäynti on Aleksanterinkadun puolella.
Vuokrasopimusten uusi normaali
Pitäjänmäen toimistotiloista neljännes on nyt tyhjillään ja koko pääkaupunkiseudulla arvioidaan olevan yli miljoona tyhjää toimistoneliötä. Miljoonan heikomman puolikkaan menekkiongelmat eivät välttämättä ratkea millään hinnoittelulla, saati sitten odottamalla parempia aikoja. Tarvitaan ideoita, myyntityötä ja kehitysohjelmia – tai puskutraktori.
Vuokrattavuudeltaan hyvissä kohteissa sopimusten kesto lyhenee. Pienille vuokralaisille on melko turha edes tarjota pitkää sopimusta ja isojen vuokrasopimuksissa parin vuoden typistys on enemmän sääntö kuin poikkeus. Ongelmaksi nousevat vuokralaismuutosten eli remonttien kustannukset, kun omistaja ei saa investoinnin vastineeksi pitkää ja turvallista kassavirtaa.
Myös kustannusten nousu muuttaa vuokraustoimintaa. Uusiin sopimuksiin saatetaan kysyä esimerkiksi korotuskattoa suojaamaan vuokralaista rajuilta indeksikorotuksilta. Toinen mekanismi on hoitokulujen laskutus toteuman mukaan. Pääomavuokran ja hoitovuokran eriyttäminen vaatii seurantaa ja toimii siksi parhaiten isoissa vuokrauksissa, jolloin vuokralainen voi usein myös omilla valinnoillaan vaikuttaa kiinteistön hoitokuluihin.
